魏纯真

高级会计师，注册税务师，国际注册内部审计师（CIA）

北控健康产业投资管理有限公司

投资部经理

创新养老产业促进平台 特邀专家

创新养老产业领航者培养计划 首期班学员

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    魏纯真曾先后任职于北京光熙国际养老服务有限公司、北京光熙康复医院有限公司、北京恒颐健康管理有限公司，担任副总经理一职。现任北京北控健康产业投资管理有限公司投资部经理，全面主持项目运营工作，在养老产业投资、股权收购、运营管理等方面拥有资深经验。是北京市养老机构评星专家库成员，并连续四年参加朝阳区养老机构的星级评定。

 北京市最新的养老机构数据显示，目前北京的机构养老有560家，其中盈利的养老机构较少，基本上都是亏损。那么问题来了：为什么会这样？说好的朝阳产业，为什么朝阳的时间如此之长？跑马圈地的热情未见减弱，但是事实却未必如预期。投资时意气风发，投资后捉襟见肘。做养老的人十之八九都在说：

“太难了……，难在哪里？又累又不挣钱……”

  不挣钱的原因有很多，大的方面来说分为外部原因和内部原因，而且这两个原因往往不是单一存在的，用辩证的方式来说可谓是相爱相杀，相辅相成，犬牙交错，参差不齐。这也是说来话长的一个话题。这次我们不谈怎么读财务报表、关注哪些财务指标、财务分析怎样做才真的有用。我们只简单粗暴的谈挣钱的逻辑：收入与支出；以及其决定因素：定价，入住率，固定成本与变动成本。

  财务几大原则中有一个配比原则。我们先套用一下概念，介绍一下配比原则。配比原则指某个会计期间或某个会计对象所取得的收入应与为取得该收入所发生的费用、成本相匹配，以正确计算在该会计期间、该会计主体所获得的净损益。有一点很重要：配比原则的依据是受益原则，即谁受益，费用归谁负担。那么好了，逻辑来了：养老机构的收入构成有哪几类？怎么知道每类收入的收费标准（定价）是合理的？每一类收入对应的成本费用有哪些？怎么去控制成本费用？

  目前养老机构的收入主要有四部分：床位费（有的机构也称之为“房间使用费”）、护理费、餐费、医疗服务费（有内设医疗机构的会有此项收入）。各位看官，我这里说的是收入，哪位看官要是跟我说押金，我请他跟我私聊……跟我说会员制的，趸交的，都统统私聊，关注“创新养老”这个平台，我们后续慢慢聊。

    言归正传，请记得配比原则的依据：谁受益，谁负担费用。这四项收入对应的成本有哪些？哪些是固定成本，哪些是变动成本？我们只有能够清晰的把这些收入对应的成本匹配后，才能更清楚的知道，我们需要控制哪些成本，减少哪些不必要的支出。

    在说收入、成本之前，我们先把本次讨论的范围界定一下，目前做机构养老的几种物业取得方式：一、租赁物业；二、自有物业改造；三、自建新建。每一种方式都可以独立成篇，做定价和成本测算，收入与成本的构成分析。这一期，我们先针对第一种模式，来做养老运营机构的成本分解。

    上述划分，也不是绝对如此，基于养老机构财务人员对于业务的理解。这是一套组合拳，有的收入板块挣钱，有的板块不挣钱。那么我们这么细分成本，为了什么呢？第一，为了确定定价的合理性；第二，为了降低成本。最终达到服务内容设置与人员配比的科学性。达到资源合理有效的配置，对于养老机构而言，最大的资源就是员工。    有些费用没有包含在里面，比如日常办公费用、获客费用（广告、营销等费用）。日常办公费用是属于可控费用，在成本中占比较小，属于可控范围?；窨头延?，有其自身的特点，大额支出主要发生在正式运营前及正式运营初期，一旦养老机构有了自己的口碑，这部分费用会慢慢减少，等达到一定入住率的时候，这部分费用就非常少了。

   人员成本、租金、装修费用摊销是三项最大的成本支出?？刂坪谜馊龀杀鞠?，对于利润有着举足轻重的作用。

   人员成本影响因素

  1.合理的护理员工与服务对象配比，将在保证服务质量的情况下，提升服务量；

  2.科学的岗位设置将有效的避免人员冗余。

  3.服务场所的功能布局，房产的出房率，也是影响人员配置的关键因素。

  租金的影响因素

  完全取决于项目落地时，基于产品定位、客户定位、价格定位的预判。过高的租金，运营负担过重，床位费过高，导致市场竞争力减弱，甚至没有市场竞争力，进而不能保证入住率，项目陷入僵局。

 装修费用的影响因素

  前期做好功能分区、确定装修风格、设备设施配置、做好成本预算。装修过程中严格按照预定预算执行，控制成本。合理且得到有效控制的装修改造费用，将减少后期运营的压力。